楼市的比较性艺术

现在的楼市已经陷入了一种诡谲的气氛中，被情绪所操控，左脚走出“ICU”，右脚便踏入“KTV”期货招商。

这是一种很不好的信号，因为骡不是马，马也不是骡子，楼市想要筑底，更多是靠底层购买力的支撑以及收入信心，而不是情绪价值的吹捧期货招商。

之所以连续一周连出几波政策红利，是因为我们的楼市在不断探底，触碰阈值期货招商。

10月，全线城市一二手房价环比下跌，这是近八年来，市场首次出现一二三线城市新房和二手房价格全面环比下降的情况期货招商。

再往前数，全国整体房价已经连跌了14个月期货招商。

在这场下跌盛宴中，有人欢喜有人忧，买不起的想让房价继续下跌，想置换的想让房价上涨，房子太多的想降杠杆保现金流期货招商。

但我要告诉你的是，一旦拥有了“屁股思维”，总站在自己利益角度思考问题，必然会丧失判断力期货招商。

比如一个杭州读者，想要置换房子，350万的两居，上半年我让他卖，他不甘心，总想着房价能涨到去年的400多万，结果现在房价跌到了320万，还没人去看期货招商。

他跟我说，内心总有不甘与奢望，想让房子变成资产，而不是负债，在趋势面前的侥幸心理，让他几个月亏了数十万期货招商。

今天写这篇文章，还是站在绝对理性的角度去做价值判断，我把它称为“比较性的艺术”，以缅怀刚被全网下架，我最喜欢的书籍之一《可能性的艺术》期货招商。

当你把你所面对的楼市问题，当作一万种可能性之一来对待时，你就获得了一种比较的视野期货招商。

带着这种广阔的视野，即使你的研究对象只是一个城市、一个区，你的问题意识却是来源于潜在的比较期货招商。

01 因果轮回

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现在的房地产惨吗期货招商？

很惨，但这是应该的期货招商。站在佛法角度论说，这叫前因与后果。

第一次房改到现在，几十年间，有形之手太多、太乱地折腾，房地产行业的高度不自律，以及中国人对房的热衷情结期货招商。

共同造就了一个不是暴涨就是暴跌的钟摆式市场，在这里面没有任何人能逃脱责任，把谁挑出来都不客观期货招商。

这次房价周期下行，遭遇了疫情+地缘政治，才出现了除颤器都救不动的样子期货招商。

但我认为这其实一种冥冥之中的价值回归，告诉大家这个市场不再陡峭，而是变成了一种缓和期货招商。

就像情侣之间，真正的感情不是跌宕起伏过山车式的轰轰烈烈，而是平淡日子里的相濡以沫期货招商。

市场绝对理性，买房成为技术活儿，增值变成小概率事件，这才是楼市最真实的一面期货招商。

很多人问我期货招商，将来的楼市到底怎么走？

还是要去比较期货招商。

过去我们为了能让经济维持一个较高的增量，全国大举城镇化建设，一轮接一轮野蛮扩张，以至于吹起隐形债务巨大泡沫期货招商。

开发商暴雷只是其中的一个环节期货招商。

所以我们提出了以高质量经济发展为主，给全国各地降速，用时间换空间期货招商。

而这必然会导致一个结果：

“阴跌”期货招商。

“阴跌”将会是绝大多城市的最后宿命期货招商。

政策经过几轮强刺激，应该会意识到市场现在最好的结局不是继续上涨，而是缓慢下跌期货招商。

因为房价继续上涨，居民收入跟不上，一定会遏制经济运行，甚至触发系统性金融风险，这也是至今还未上台楼市绝招“棚改货币化”的主要原因期货招商。

而房价缓慢下跌，则可以通过漫漫时间去消化泡沫，实现房地产的软着陆期货招商。

理想情况下，未来很多城市会以每年2-5%的跌幅下行，这样不会引发大范围的踩踏和断供，之前几波大潮的高位接盘客也会变相被锁死，慢慢接受现实期货招商。

此所谓温水煮青蛙期货招商。

至于房价跌到什么程度会止跌，这还要看居民收入以及人口增速和房价匹配的指数期货招商。

预计三四线城市均价会是一种“单价不会万”的趋势，回到2015年前是大概率事件期货招商。

有关部门只会做到最基础的保障工作，比如不会让烂尾楼再出现在市场上，给市场最基础的安全交易兜底期货招商。

这样整个市场弥漫的是自住的风气，而不是炒作期货招商。

房价的底层逻辑是经济，这也意味着未来一些有能力有实力的城市以及房企，应该被救，而一些负债比较高的城市或房企，会被战略性放弃期货招商。

“战略性放弃”这个词汇很残酷，也意味着腰部以下的城市没有了再扩张的机遇，转而变为小而美的平静之土期货招商。

因为有形之手再也没有那么多筹码去实现“佛光普照”，欠得债都是要还的期货招商。

为什么我会在5年前就提出“资产腾挪”这个信号，是因为实在不愿看到我的读者接最后一棒，被这种阴跌的趋势煮青蛙期货招商。

02 重大拐点

看到这里期货招商，很多人会说难道那些经济强劲的一二线城市，会继续享受时代的发展红利吗？

并不是期货招商。

因为在价值逻辑上，也发生着逆转，深圳就是一个非常明显的表达期货招商。

今年深圳身上发生了两件大事，一件是房地产税频传信号，另一件是可售型人才房出世期货招商。

房地产税我在之前的文章里讲过，很难在经济下行的时期出台，因为很容易引发市场恐慌，形成踩踏效应期货招商。

但并不代表在2023年或者2024年不出台期货招商。

房地产税是一个城市土地开发殆尽后，增加税源的必然趋势期货招商。

一旦出台房地产税开征，一定会对多套房业主进行一定的挤压，从而促使释放更多的房源到市场上期货招商。

第二个是可售型人才住房入市期货招商。

这是保障房、共产房之后，最前沿的一种形式期货招商。在11月10日，深圳一次释放4000套人才住房到市场，价格仅为市场价的6折左右。

这对深圳刚需市场产生了巨大的冲击期货招商。信号很纯粹：

深圳正代表着国内市场学习新加坡模式，想办法创造更好的宜居环境，响应当年建市口号——来了就是深圳人期货招商。

年轻人是城市最新鲜的血液，留住他们即留住了经济，这是未来所有城市都要思考的命题期货招商。

这里讲房地产税+人才可售房，并不是意味着深圳楼市枯竭了，而是逐渐剥离了过去全市普涨的形态，转变为“刚需-改善”分化的市场环境期货招商。

深圳的土地面积本来就很小，如果政府把土地都用来开发刚需人才住房，那么改善型住房的空间就会被挤压期货招商。

而在深圳，想住好房子的需求一直存在，这些人才住房里的业主，未来想必也会置换到刚需房期货招商。

所以，保障制度的推出，好处是降低整体房价，让深圳更友好更包容，坏处是造成产品分化，刚需价格不涨，而改善房因为稀缺开始疯涨期货招商。

比如前段时间，深圳福田中心天元、蛇口招商玺这些大平层千万豪宅，一开盘就被抢光，在未来都是很正常的现象期货招商。

这个也可以通过新加坡市场明显得出期货招商。

新加坡的房地产制度号称全球第一，但实际上在组屋（类似国内保障房）非常发达的情况下，商品房房价已经连续上涨了十个季度，直至美国加息才按下了暂停键期货招商。

还是那个道理，组屋是保障，但人们更想居住代表资源、圈层、环境的商品房，这是一种阶层的追求期货招商。

深圳模式一旦走通，全国一二线城市就会复制，这时候刚需房的价值走弱，改善房的价值会增强期货招商。

这也是投资逻辑的根本性转变期货招商。

03 可能性

很多人问我期货招商，一二线城市，哪些可以买，房价走势到底该如何判断？

当然这里面的买，肯定包含投资的含义期货招商。

事实上，刚需买房也是一种投资期货招商。我在前几天的武汉报告中做过比对，去年买房和今年买房，平均200万的信贷，两者产生了80多万的价差。

简单说，观望一年后在武汉买房，能省一个中产家庭至少2年左右的收入期货招商。

中国一二线城市太多了，如一盘散沙，当看不清数据的时候，我会选择用最质朴的“比较分析法”期货招商。

举个例子期货招商。

现在一线城市，哪个城市的房价最实际呢？是北京期货招商。

因为北京是全国房地产调控最严格，房住不炒施行力度最夸张的城市期货招商。

在这种情况下，楼市连续几年行情稳定，走出前涨后跌的趋势，所以可以非常明确地相信，北京市场泡沫很小期货招商。

那么同等级的上海、深圳、广州，都要围绕着北京做对比期货招商。

我记得2020年时，深圳那时候房价涨到了8万多每平米，超越北京（6万/平米），很多媒体都在说，深圳逆袭，冠绝中国期货招商。

但我给的信号是，北京是国内权贵中心，深圳是精英中心，精英再厉害可以超越权贵吗？在国内基本很难实现期货招商。

所以房价肯定存在虚高的走势，也就有了当下的一幕期货招商。

再比如，我当初预警南京房价，南京涨到了3.5万/平米以上，这就是泡沫，因为经济和人口更强的武汉房价才1.65万/平米期货招商。

再比如杭州，隔壁全国经济第6的苏州房价才2万多每平米，杭州房价高达4万/平米期货招商。

还有南昌、合肥、西安、中山、惠州、温州等等城市，这些预测都可以从我过去的文章中捕捉到身影，用的都是对比性的艺术期货招商。

讲这些并不是想表达我对楼市的认知有多么深刻期货招商，而是想告诉大家：

所有事物都不能逾越自己的本质，就像一只狡猾的狐狸，再强大也不可能超越前面的老虎期货招商。

这就是规则之力期货招商。

04 投资性

最后再回答一个问题期货招商，房地产还可以投资吗？

可以投但也不可以投，现在不单是买错城市会亏，即使是买在高能级城市，买不到好的板块和产品，买不对周期都会亏期货招商。

“城市、板块、产品、周期”，这四个因素全部押中，才能出现跑赢通胀的效果，可见其难度期货招商。

这也决定房地产价值在不断向上筑顶，投资门槛只会越来越高，便宜的不涨或下跌，贵的继续向上涨，房产投资变成少数人才能玩的游戏期货招商。

然而马上12月期货招商，央行还会继续降息放大水，面对社会全域只有通胀，继续向下贬值，这时候大多数人只会面临一个局面——

牢笼困境期货招商。

所有羊关在一个笼子里，陪伴它的是昼夜不停的薅毛机期货招商。

现在买股票被收割，炒期货也很难赚钱，搞外汇也不容易，甚至很多读者反应，银行也过了保本付息的时代，买低风险理财开始大幅回调甚至亏钱期货招商。

这时候通过对比性的艺术期货招商，我们又得出什么能自保呢？

或许“对抗通胀”，自古以来就是伪命题，“不亏当赢”才是时代的主旋律吧期货招商。

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